Sah! – Perseroan Terbatas (PT) adalah suatu badan hukum yang didirikan berdasarkan perjanjian dan melakukan kegiatan usaha dengan modal dasar yang seluruhnya terbagi dalam saham.
Perseroan Terbatas ini memiliki kekayaan yang terpisah dari kekayaan pribadi pemilik perusahaan, sehingga memiliki harta kekayaan sendiri.
Tiap Tiap orang bisa memiliki lebih dari satu saham yang menjadi bukti kepemilikan perusahaan. Pemilik saham bertanggung jawab sebatas, yaitu sebanyak saham yang dimiliki.
Perseroan Terbatas juga memiliki kelebihan dalam perubahan kepemilikan yang mana dapat dilakukan dengan membubarkan perusahaan karena modalnya terdiri dari saham-saham yang dapat diperjualbelikan.
Salah satu karakteristik badan hukum ialah ada pemisahan kekayaan pemilik dengan kekayaan badan usaha, sehingga pemilik hanya bertanggung jawab sebatas harta yang dimilikinya.
Menurut pada Pasal 20 angka (1) dan (2) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang (“UUPA”) menerangkan bahwa hak milik merupakan hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, yang dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
lalu, menurut Pasal 21 ayat (1) dan (2) UUPA, hak milik hanya dapat diperoleh oleh warga negara Indonesia dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah.
Maka bila merujuk pada Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah, badan-badan hukum yang dimaksud adalah:
- Bank-bank yang didirikan oleh negara;
- Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian;
- Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama;
- Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.
Hak PT Dapat Memperoleh Hak Milik Atas Tanah
Pada awalnya badan usaha yang berbentuk badan hukum yang memberikan hak-hak atas tanah, yaitu;
- Hak Guna Usaha (“HGU”), yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu paling lama 25 tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.
- Hak Guna Bangunan (“HGB”), yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun;
- Hak Pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara dan tanah milik orang lain, yang memberikan wewenang dan kewajiban yang ditentukan.
- Hak Sewa untuk Bangunan, yang mana seseorang atau badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah.
- Hak Pengelolaan yang berasal dari tanah negara, namun hanya terbatas untuk badan usaha milik negara/daerah.
Tanah yang dapat diberikan Hak Guna Bangunan (HGB) meliputi:
- Tanah Negara
- Tanah Hak Pengelolaan
- Tanah Hak Milik.
HGB di atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang (“Menteri”).
Sedangkan HGB atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan pemegang hak pengelolaan.
Adapun HGB di atas tanah hak milik terjadi melalui pemberian hak oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), HGB tersebut mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan di Kantor Pertanahan.
Kepada pemegang HGB kemudian diberikan Sertipikat Hak Atas Tanah sebagai tanda bukti hak.
Selanjutnya, HGB hapus karena:
HGB dapat dihapus karena beberapa alasan, seperti:
- Jangka waktu HGB berakhir: HGB memiliki jangka waktu yang terbatas, yaitu 30 tahun. Setelah masa tersebut berakhir, HGB dapat dihapus dan tanah kembali menjadi milik negara atau pemilik tanah yang asli.
- Pembaruan HGB menjadi SHM: Jika pemilik HGB ingin memperpanjang haknya, mereka dapat mengajukan perpanjangan HGB menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).
Dalam kasus ini, HGB dihapus dan digantikan dengan SHM yang memberikan hak kepemilikan yang lebih luas dan tidak terbatas waktu. - Penghapusan HGB oleh pemerintah: Pemerintah dapat menghapus HGB jika tanah yang diberikan HGB tidak digunakan secara efektif atau jika terdapat masalah yang mempengaruhi keberadaan HGB.
Dalam kasus ini, pemerintah dapat menghapus HGB dan tanah kembali menjadi milik negara atau pemilik tanah yang asli.
- Penghapusan HGB karena Beban Hak Tanggungan: Jika HGB digunakan sebagai jaminan untuk kredit atau pinjaman, maka HGB dapat dihapus jika kredit atau pinjaman tersebut tidak dibayar.
Dalam kasus ini, HGB dihapus dan tanah kembali menjadi milik negara atau pemilik tanah yang asli.
Dalam beberapa kasus, HGB dapat dihapus karena beberapa alasan di atas. Namun, perlu diingat bahwa setiap kasus harus dilihat secara individu dan berdasarkan hukum yang berlaku.
Untuk membalik nama sertifikat tanah milik badan usaha (PT), beberapa syarat dan biaya yang perlu dipersiapkan adalah sebagai berikut:
- Dokumen Persyaratan:
– Sertifikat hak yang bersangkutan
– Surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya
– Surat tanda bukti sebagai ahli waris
– Fotokopi e-KTP dan KK penjual dan pembeli
– Akta jual beli (AJB) dan sertifikat asli dari PPAT
– Formulir permohonan yang sudah ditandatangani
– Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK, dan lain-lain)
– Surat kuasa apabila dikuasakan.
- Tahap Pengurusan:
– Mengurus AJB ke PPAT: Berdasarkan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Setiap pengurusan balik nama sertifikat tanah harus melalui PPAT. Kemudian, kantor PPAT akan memeriksa kesesuaian data/dokumen.
- Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Biaya BPHTB dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota dan tergantung luas tanahnya.
- Pengurusan Balik Nama Sertifikat: Setelah BPHTB dibayar, PT dapat mengurus balik nama sertifikat tanah di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Proses ini melibatkan pengurusan AJB, BPHTB, dan biaya lainnya yang diperlukan. Biaya balik nama ini terdiri dari biaya AJB, BPHTB, biaya pengecekan sertifikat tanah, dan biaya pendaftaran.
Biaya balik nama rumah yang harus dibayarkan yaitu Rp 2.800.000 + Rp 10.000.000 + Rp 50.000 + Rp 330.000 = Rp 13.180.000.
Dengan mempersiapkan kelengkapan persyaratan dan biaya yang diperlukan, proses balik nama sertifikat tanah milik badan usaha dapat berjalan lancar.
Segera lakukan balik nama agar kepemilikan tanah badan usaha Anda sah secara hukum dan terhindar dari masalah di kemudian hari.
Berdasarkan uraian di atas, dalam kasus tentang tanah hak milik yang dibeli oleh badan usaha berbadan hukum seperti PT statusnya menjadi HGB.
karena pada dasarnya UUPA tidak memperbolehkan badan usaha yang berbentuk badan hukum memegang hak milik atas tanah kecuali untuk badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah.
Sehingga, yang dapat dilakukan salah satunya adalah dengan cara pemberian HGB kepada badan usaha tersebut oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
Sah! menyediakan layanan berupa pengurusan legalitas usaha serta pembuatan izin HAKI termasuk pendaftaran hak cipta. Sehingga, tidak perlu khawatir dalam menjalankan aktivitas lembaga/usaha.
Untuk yang hendak mendirikan lembaga/usaha atau mengurus legalitas usaha bisa hubungi WA 0851 7300 7406 atau dapat kunjungi laman Sah.co.id
Sumber:
Dasar Hukum:
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas;
Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah;
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
Website
https://www.bfi.co.id/id/blog/biaya-balik-nama-sertifikat-tanah-dan-cara-menghitungna
https://www.pajak.com/pajak/syarat-cara-dan-biaya-balik-nama-sertifikat-tanah/
https://www.bfi.co.id/id/blog/biaya-balik-nama-sertifikat-tanah-dan-cara-menghitungnya
https://www.pajak.com/pajak/syarat-cara-dan-biaya-balik-nama-sertifikat-tanah/\
