Sah! – Pernahkah Anda bertanya-tanya seperti apa sih proses balik nama sertifikat tanah? Pertanyaan tersebut pada dasarnya tidak jarang muncul di benak kita. Hal ini dapat terjadi karena beberapa peristiwa hukum.
Semisal ketika kita melakukan proses jual beli lahan yang tentunya akan terjadi perpindahan status kepemilikan terhadap tanah yang menjadi objek jual beli tersebut.
Karenanya adanya sertifikat tanah menjadi hal yang krusial di mata hukum sebagai dokumen otentik tanda kepemilikan kita atas suatu tanah. Hal tersebut pun berfungsi untuk mencegah terjadinya konflik di kemudian hari.
Lantas, seperti apa sih mekanisme pengurusan balik nama sertifikat tanah serta berapa besaran biaya yang harus dikeluarkan untuk melakukan balik nama sertifikat tanah? Terkait hal tersebut, setidaknya yang pertama harus dipahami adalah bahwa prosedur pengurusan balik nama sertifikat tanah harus melewati beberapa tahapan.
Pertama, para pihak yang dalam hal ini baik pemilik tanah dan calon pemilik tanah sekurang-kurang-kurangnya harus mendatangi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hal ini karena prosedur balik nama sertifikat tanah harus melalui PPAT sebagai pejabat yang berwenang dalam proses tersebut. Hal ini sebagaimana amanat Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Dalam proses yang terjadi di PPAT, akan berimplikasi pada pengurusan Akta Jual Beli (AJB). Dimana AJB tersebut adalah bukti otentik bahwa telah terjadi hubungan hukum berupa jual beli tanah antara satu pihak dengan pihak yang lain.
Hal tersebut juga adalah sebuah tanda dimana secara langsung telah terjadi peralihan hak atas tanah dari penjual ke pembeli.
Proses berikutnya adalah verifikasi kesesuaian data yuridis dan data teknis sertifikat tanah dari pemilik tanah yang lama dengan data yang ada di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Proses ini adalah proses penting yang melibatkan negara (pemerintah), dalam rangka mencegah terjadinya penyimpangan ataupun permasalahan seperti sengketa lahan atau proses jual beli yang illegal.
Dalam proses tersebut, para pihak harus melengkapi beberapa tanah seperti Kartu Tanda Penduduk (KTP), Kartu Keluarga (KK), Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), dan Surat Nikah (jika menikah).
Sementara itu, khusus untuk penjual tanah terdapat adanya tambahan dokumen lain yang juga harus dipenuhi seperti bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), sertifikat tanah, serta surat pernyataan dari yang bersangkutan yang menyatakan bahwa tanah yang menjadi objek jual beli tersebut tidak sedang dalam sengketa.
Karena jika tanah tersebut ternyata bermasalah, maka kantor PPAT akan meminta pihak penjual untuk membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 2,5 persen dari nilai bruto (nilai penjualan tanah).
Kemudian dalam proses penerbitan AJB, para pihak yang dalam hal ini adalah penjual dan pembeli biasanya menyepakati terlebih dahulu kantor PPAT yang akan hendak dipakai jasanya. Hal ini karena setiap kantor notaris memiliki penetapan tarif yang berbeda-beda dalam hal penerbitan AJB.
Umumnya kantor PPAT akan mengenakan tarif sekitar 0,5 persen sampai 1 persen dari total nilai transaksi proses jual beli tanah tersebut. Dimana biaya tersebut sudah termasuk dengan jasa notaris, balik nama, serta pembuatan AJB tersebut.
Oleh karenanya dalam hal ini, penentuan kantor PPAT dari kedua pihak juga bisa dibilang sangat menentukan dalam proses penerbitan AJB.
Kemudian dari segi waktunya, keseluruhan proses penerbitan AJB tersebut akan memakan waktu paling lama selama 30 hari kerja. Dimana ketika pembuatan AJB tersebut selesai, kita akan mendapatkan 2 lembar AJB asli dan 1 lembar Salinan.
Biaya balik nama sertifikat tanah lainnya yang harus dibayar yakni Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5 persen dari harga rumah dan tanah dikurang Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Dimana biaya balik nama tanah atau biaya balik nama sertifikat tanah ini baru dibayar saat pengajuan pengurusan balik nama sertifikat tanah di kantor BPN.
Proses tersebut dapat dilakukan setelah proses penerbitan AJB di kantor PPAT telah selesai. Dimana proses pengurusan balik nama sertifikat tanah dapat dilakukan di kantor BPN terdekat yang bertujuan untuk mengganti status AJB menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Usaha (HGU).
Ada dua cara yang dapat dimanfaatkan oleh para pihak dalam hal pengurusan sertifikat balik nama sertifikat tanah tersebut. Para pihak dapat mengurusnya sendiri secara mandiri atau dapat juga dengan memanfaatkan kantor PPAT itu sendiri yang akan lebih lanjut mengurusnya. Konsekuensi logisnya, jika hal tersebut diurus langsung oleh kantor PPAT, maka tentunya akan terdapat biaya tambahan sebagai bagian dari biaya pengurusan.
Apabila para pihak menyerahkan pengurusannya pada PPAT, maka dalam hal ini para pihak tidak perlu datang ke BPN untuk mengurus hal tersebut karena akan secara langsung diurus oleh PPAT sampai dengan selesai.
Sebaliknya, jika para pihak memilih untuk mengurusnya secara mandiri maka mereka harus mendatangi kantor BPN terdekat sesuai dengan lokasi tanah yang menjadi objek jual beli tersebut.
Berikut beberapa persyaratan secara lebih terperinci yang harus dipersiapkan oleh para pihak dalam melakukan balik nama sertifikat tanah menurut Kementerian ATR/BPN Republik Indonesia:
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai;
- Surat Kuasa apabila dikuasakan;
- Fotokopi identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
- Sertifikat asli Akta jual beli dari PPAT Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dan atau kuasanya;
- Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat / keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindah tangankan jika telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang;
- Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).
Selain itu, para pihak juga harus menyiapkan surat keterangan lain seperti:
- Identitas diri Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohonkan;
- Pernyataan tanah tidak sengketa;
- Pernyataan tanah/bangunan dikuasai secara fisik.
Dalam proses di kantor BPN terdapat adanya biaya teknis dalam hal pengecekan keabsahan sertifikat tanah yang asli yang harus dikeluarkan yakni sebesar Rp 50.000,00 (lima puluh ribu rupiah).
Ada juga biaya teknis lainnya adalah biaya balik nama sertifikat yang besarannya didasarkan pada kalkulasi nilai tanah per meter persegi dikalikan dengan luas tanah per meter persegi kemudian dibagi Rp 1.000,00 (seribu rupiah).
Demikianlah proses yang harus Anda pahami sebelum melakukan proses balik nama sertifikat tanah dalam proses jual beli tanah. Apabila Anda mengalami kesulitan dalam melakukan pengurusan balik nama sertifikat tanah, Anda dapat memanfaatkan jasa Sah! untuk mempermudah Anda. Sah! adalah jasa legalitas terbaik dan terpercaya yang bisa Anda andalkan untuk memudahkan Anda dalam mengurus persoalan legalitas.
Source:
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
